Alquilar un local comercial: claves y consejos

A la hora de alquilar el local para uso comercial de nuestro negocio tendremos en cuenta la normativa y los requisitos exigibles para formalizar el arrendamiento, sin pasar por alto la diferente documentación que necesitamos tanto nosotros como el local para poder iniciar nuestra actividad económica.

Mira estos consejos que te serán de utilidad:

1) Consulta un abogado

Sí, antes de buscar dónde alquilar un local para uso comercial, la primer tarea que deberás enfrentar es visitar un abogado es una inversión que te evitará dolores de cabeza a posterior por no haber valorado oportunamente la letra pequeña.

Es importante que recibas asesoramiento sobre: la documentación que deberás reunir, la documentación que debe presentar quien administre el local.

alquilar un local para uso comercial
La consulta legal para alquilar un local para uso comercial es clave

El contrato de arrendamiento es el documento más importante en el proceso de alquiler de tu local comercial.

En él deben figurar todas las cláusulas por las que se regirá el alquiler y los deberes y derechos de cada una de las partes, pero hay otros documentos que necesitarás para formalizar el alquiler de un local para uso comercial: la licencia de actividad, el certificado de eficiencia energética y el plan de negocio.

Además, nunca está de más contar con la documentación personal de ambas partes y la de tu empresa, siempre en regla.

Empezamos con la licencia de actividad, la base de cualquier negocio. Sin licencia de apertura y actividad, tu local comercial no puede abrir sus puertas (al menos, de forma legal).

Si no lo haces, te arriesgas a una grave sanción. 

En un escenario ideal, el local contará con la licencia para la actividad que vas a llevar a cabo, así que solo tienes que cambiar el titular.

En cambio, si cuenta con licencia para otras actividades o no tiene, tendrás que empezar de cero todas las gestiones y trámites necesarios para obtener la licencia necesaria y poder iniciar tu negocio.

2) Ve al Ayuntamiento

Necesitarás validar la actividad comercial que piensas realizar e Informarte sobre los permisos que necesitas para llevarla a cabo.

Cada municipio cuenta con su reglamento específico sobre locales comerciales, en consecuencia, debes comprobar si el local a alquilar cumple con los requisitos requeridos por las reglamentaciones, o si te va a hacer falta hacer algún tipo de intervención en el mismo.

Adicionalmente, según la actividad comercial que vayas a realizar, puede que necesites licencia de apertura y de actividad.

Aquellos locales que estén dentro de una comunidad de vecinos necesitarán el visto bueno de éstos para poder abrir el negocio.

Pregunta qué otras actividades se han desarrollado antes y si la misma trajo algún inconveniente a la comunidad.

Dialoga con los vecinos del barrio, camina y pregunta como le ha ido a ese local antes, en la era del big data, conversar con las personas sigue siendo un punto clave para obtener información directa.

3) La renta

Al alquilar un local para uso comercial nos encontramos con dos tipos de renta que pueden ser de utilidad: Renta fija + renta variable.

Pagas una cuantía fija y una variable en función de los beneficios que obtengas. 

El riesgo es menor si tu negocio tiene picos muy acentuados de beneficios. 

Renta escalonada.

Es un tipo de renta que varía según avanza el contrato. Ideal para nuevos negocios que están empezando.

La cantidad que se pagará por el arrendamiento será la que libremente pacten las partes sin que exista ningún condicionamiento legal en tal sentido. Lo normal será que se pacte la renta por meses o por años.

El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que se acuerde.. Si no dicen nada deberá realizarse en el domicilio del obligado al pago (es decir, arrendatario).

El arrendador queda obligado a hacer entrega al inquilino del recibo acreditativo del pago, que deberá contener los distintos conceptos que integren la totalidad del pago.

Si no lo hiciese, debe conseguir la forma para dejar constancia del mismo (giros telegráficos, ingresos bancarios, consignaciones…,etc.) teniendo en cuenta que serán de cuenta del arrendador todos los gastos que ello le origine.

Cuando el arrendamiento se pacta por más de un año las partes podrán estipular una actualización de las rentas, y el modo y tiempo en que ésta se efectuará.

renta alquiler comercial
Haz un estudio de la renta

Normalmente se pactará la actualización de la renta durante el plazo de duración del arrendamiento en base al incremento del IPC anual, (por ser el índice general y por tanto de mayor aceptación) efectuándose la subida en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato, previa notificación del arrendador, expresando el porcentaje de variación a aplicar debidamente justificado.

Cualquier otro índice que pueda utilizarse debe ser objeto de especial cuidado pues muchos de ellos dan lugar a incrementos anuales importantes.

La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en el que el propietario comunique al arrendatario el importe de la actualización.

Es importante que, antes de nada, realices un estudio de locales de la zona de tu interés, de los precios que ofrece la competencia, etc.

En función de ello, tantea precios posibles o aproximativos para poder establecer el precio final, en función del precio óptimo derivado del estudio de mercado que realices. ¡Para negociar y bajar el precio tiempo hay!

No te apresures con ello. Y, si dudas, mejor consultar a los profesionales del alquiler de locales antes que tomar una decisión inadecuada de la que podrías estar arrepintiéndote.

4) Certificado de eficiencia energética

Sí, así como una vivienda, alquilar un local para uso comercial también lo requiere.

Desde el punto de visto normativo, la norma actual exige que todos los edificios existentes, cuando se vendan o se arrienden locales, los mismos deberán disponer de un certificado de eficiencia energética, en consecuencia, resulta obligatorio contar con dicho certificado (el notario te lo pedirá) antes de proceder a realizar la venta o contrato de arrendamiento correspondiente.

Desde el punto de vista del propietario del inmueble, el certificado energético le informará de lo eficiente que es un edificio (o parte de éste) aportando una variable más a tener en cuenta en toda operación de compraventa del edificio o parte de éste.

El certificado le aportará una ventaja o desventaja comparativa respecto al resto de sus competidores.

En definitiva, la nueva norma fijada en el Real Decreto 235/2013 para la certificación de la eficiencia energética de los edificios establece que este documento es imprescindible siempre que se vendan o alquilen edificios o partes de los mismos, como pisos, apartamentos o locales comerciales, y tiene como finalidad favorecer la promoción de edificios de alta eficiencia energética e inversiones en ahorro de energía.

5) Contrato de arrendamiento

Como la duración puede ser objeto de pacto entre las partes, debe analizarse, en función de sus circunstancias, si interesa pactar un plazo de duración largo o un plazo de duración corto con posibilidad de prórrogas.

En unos casos puede interesar asegurarse una larga duración del contrato y en otros, por el contrario, puede interesar un plazo de duración corto, para no estar atado por el contrato si el negocio no marcha bien, por ejemplo.

La opción por una u otra posibilidad va vinculada, en gran medida, a cómo se pacte la posibilidad de desistimiento anticipado del contrato de arrendamiento.

A fin de consolidar el negocio, es recomendable pautar uno de larga duración, que permita a ambas partes tener una certeza.

También será necesario prestar atención a la manera de regular la facultad de desistir del contrato, ya que muchas veces no está bien especificado, y hay que dedicar una atención especial al periodo de preaviso, fijado para notificar del desistimiento del arrendador.

Una fuente constante de problemas en los contratos de arrendamiento suele plantearse con relación a las obras: cuáles puede o no puede hacer el inquilino, quién debe abonarlas, qué obras debe realizar el propietario de forma obligatoria, si tiene derecho o no a incrementar la renta… etc.

Convendrá pactar si se autoriza, se prohíbe o se obliga al arrendatario a realizar obras en el local, o bien qué tipo de obras puede llevar a cabo y cuáles no, así como si se le impone un plazo o no para realizarlas

Para solventar todas estas cuestiones debe distinguirse, en primer lugar, entre dos tipos de obras: las necesarias o de conservación y las mejoras.

Si el propietario de un local alquilado desea venderlo, está obligado legalmente a ofrecérselo en venta al arrendatario en primer lugar, indicándole el precio y el resto de las condiciones.

El inquilino, por su parte, dispondrá sobre el mismo de un derecho de adquisición preferente o de tanteo y contará con un plazo de 30 días para optar por la compra.

Si el propietario no hace el ofrecimiento del local al arrendatario, lo vende por un precio inferior al comunicado, o incumple cualquiera de los requisitos, el inquilino podrá impugnar la venta y adquirir el local en las mismas condiciones en las que el propietario lo transmitió a un tercero; a este derecho se le denomina derecho de retracto y el inquilino podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que se le notifique la venta del local.

Puedes ampliar la información en éste artículo 

Extra

Valora la opción de los centros comerciales.

Son grandes espacios con un continuo flujo de potenciales compradores, además de atraer a todo tipo de clientes.

El valor o el precio de la renta de un local en un centro comercial es relativo y está en relación directa con su capacidad de generar beneficios, de ganar dinero.

Es decir, el alquiler de un local será barato o caro en función de los beneficios y/o las ventas que produzca, de su rentabilidad.

Cuando buscamos un local nos fijamos en el precio final y en algunos casos a dividirlo entre lo metros cuadrados para hacernos una idea de su coste

Sin embargo, aun siendo muy importante, no son determinantes en relación a la rentabilidad del local y a la cuenta de resultados del negocio.

Un local no es caro o económico en función de la renta que paguemos, sino por las ventas que genera y su impacto en la cuenta de resultados.

alquilar un local comercial
Valora la posibilidad de alquilar un local comercial en las inmediaciones de un centro comercial
En definitiva, además de los costes debemos analizar otra serie de variables, como son:

La afluencia de público al CC, con datos de las veces que una misma persona repite en sus visitas al CC, el tipo de público que acude al CC, si es de nuestro target,si hay muchos locales cerrados, mala señal, si es un CC urbano o de extrarradio.

El precio de un local en alquiler en un centro comercial, es una estimación y variará dependiendo de los siguientes factores:

  • 1º Superficie del local, obviamente el precio del alquiler de un local está en consonancia con los metros cuadrados de superficie que necesitemos.
  • 2º Ubicación del local dentro del centro comercial, si es una zona caliente o de mucho paso de gente, será más caro, que si está ubicado en una zona por donde el tráfico de personas es menor.
  • 3º También es determinante la planta del centro comercial en la que esté situado el local para alquilar, en el caso de que el centro comercial tenga más de una planta.
  • Cuanto más alejada de la planta calle, menos flujo de personas y por tanto la renta debería ser más económica.
  • 4º La marca o rótulo que representemos y los servicios que ofrezcamos, ya que en algunos casos y con rótulos muy buscados los centros comerciales nos ofertaran un precio más reducido, dependiendo de su mix comercial.
  • 5º Si es un CC «prime» o consolidado con buenas afluencias de público y la mayoría de los rótulos demandados por los consumidores, o si es un centro comercial secundario, donde acude menos gente, ya que se encuentran alejados de los núcleos urbanos.

Aquí puedes mirar el listado de centros comerciales en España

Te recomendamos leer esta guía, que elaboramos para ti, sobre como elegir la ubicación ideal de un local comercial

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